점포 계약 순서

점포를 계약하는 과정에 대해 조금 설명하자면 다음과 같습니다.

 

1. 호감이 가는 점포를 보면 가장 먼저 할 일은 등기부를 비롯 5대 서류를 떼어보는 일입니다. (건물, 토지 등기부, 건축물대장, 도시계획 확인원, 공시지가)

2. 서류에 하자가 없다면 권리금 내역을 파악하고 주변 시세와 비교를 해야 합니다. 그리고 부동산마다 내놓은 가격이 틀릴 수 있으므로 이 점도 반드시 확인해야 합니다.

 

3. 권리금 조율이 되었다면 신규 계약시 현재의 임차 조건과 변동이 없는지도 확인해야 합니다. 구두로 건물주 확인하거나 부동산을 통해 다짐을 받더라도, 반드시 권리 계약서에 [임차 조건이 현재 확인된 내용에 비해 큰 차이가 나면 자동 해지되며 권리 계약금은 돌려받는다]라는 조항을 달아야 합니다.

 

4. 식당을 인수할 경우 영업신고증을 승계 받으면 무척 편하기 때문에 권리 잔금을 치루면서 바로 요식업 협회 담당자를 불러 각 서류에 양자가 기입하여 넘기도록 해야 합니다. (이것을 미루면 앞 임차인이 나중에 영업신고증을 빌미로 추가 금액을 요구할 수도 있습니다. 아주 드문 경우지만)

 

5. 현재의 임차인과 권리 관계가 끝나야 건물주와 임대차 계약을 쓸 수 있습니다. 따라서 권리 잔금을 치루고, 영업 승계 서류 작성하는 시간을 따져 1시간 뒤 쯤에 건물주와 임대 계약서를 작성하면 됩니다. 따라서 이날 권리 잔금, 임대 보증금 전액이 필요하게 됩니다.

간혹 임대계약서를 먼저 쓰는 게 아니냐고 하는데 앞 임차인과 분쟁을 원하는 건물주는 없기 때문에 반드시 권리금에 대한 조율이 끝난 후에 찾아오라고 합니다. 또 권리 계약서를 썼으니까 바로 임대 계약서를 써야 한다고 하는데, 이것도 마찬가지입니다.

 

권리에 대한 깔끔한 정리가 되어 있지 않기 때문에 건물주는 이런 상황에서 절대 임대차 계약서를 쓰려고 하지 않습니다. 무조건 권리 잔금이 끝난 후에 보자고 합니다. 그러나 건물주가 같은 건물 혹은 지근 거리에 있다면 동시 계약, 선계약도 물론 할 수는 있습니다. 하지만 기본적인 계약 절차는 위의 내용과 같다고 보면 됩니다.

 

Tip: 임차 조건의 승계 및 변화 적음이 계약의 관건이다. 권리금이야 당사자들간의 계약인지라 조율이 되고 그 상태에서 계약되지만, 본 계약은 건물주를 나중에 만나는 절차이므로 이 부분에 대한 명시를 권리 계약서에 단서 조항으로 반드시 달아야 한다.