경제up 비타민

2008 이후 부동산 시장 전망

올소맨 2008. 2. 8. 00:15

 

2008년도의 부동산시장의 전망은 다음 장에서 다시 다루겠지만 보합 내지는 약간 상승 정도로 예상하고 있다.상승에 대한 기대감은 당연히 새로운 정부에 대한 기대감이 큰 비중을 차지한다.

대통령이 건설회사 대표이사를 수 십 년간 역임했던 부동산 전문가이고 노무현 정부의 규제일변도의 부동산 정책에 대한 반대 의견을 여러 번 피력했다는 점만 보아도 2008년 이후의 부동산시장의 전망은 밝다고 할 수 있다.

또한 기업들의 실적개선 현상이 뚜렷하고 2007년도에 30%이상 상승한 국내 주식시장의 상승폭에 대한 불안감이 상존하기 때문에 이러한 전망이 설득력을 얻고 있다.

 

하지만 반대의 의견도 많다.2008년도에는 약 보합세를 보이다가 2009년 이후 이명박 정부의 부동산이나 경제정책이 어느 정도 안정화 되면 그때부터 가격 상승세가 이어질 것이라는 의견이 많지만 2008 4월 국회의원 선거가 있고 다음 국회가 열리기까지는 다시 몇 개월이 필요하다.

 

따라서 2008년 하반기 까지는 현재의 법률을 바꾸면서 진행되는 기존의 정책은 변경하기 어렵다는 얘기이다.물론 투자의 기본은 투자자들의 심리와 믿음이라고 하는데 얼마 후에 현재의 정책이 호재성 정책으로 바뀐다는 예상이 지배적이라면 가격이 꿈틀대리라고 예상할 수 있다.

 

그렇지만 아직 시행도 안된 정책을 미리 예상하면서 한 두 푼도 아닌 수 억 원 이상을 투자할 수 있는 사람이 몇 명이나 되겠는가?

대출금리도 2008년도의 부동산시장을 약 보합세로 보는 하나의 원인이다.

200년대에 들어서서 재테크나 투자를 얘기할 때 가장 어필되었던 요소가 바로 저금리이다.

말끝마다 저금리,저금리 하면서 투자를 권유했고 저금리를 이유로 주택담보대출의 효용성을 들어가면서 레버리지 효과를 활용한 부동산 투자를 고민했었다.

지금은 어떠한가?

은행들의 주택담보대출의 금리가 8%를 넘어섰고 향후에도 당분간은 금리가 올라갈 것이라는 예상이 지배적이다.이러한 시기에 대출을 받아서 부동산에 투자할 강심장은 많지가 않을 것이다.

 

이런 몇 가지 이유로 2008년도의 부동산 투자시장의 흐름은 약 보합세 내지는 풍부한 유동성으로 개발 호재가 있는 지역에 대한 가격 상승은 이어지리라고 예상할 수 있다.

 

삼성증권의 2008년도 건설주에 대한 투자전략 보고서를 보면 이러한 점을 다시 확인할 수 있다.

2008년도에는 정부의 부동산정책방향의 시장 친화적 변화를 예상하고 있다.

 

지방주택투기과열지역해제,민간미분양주택의 공공매입전략,지방투기과열지구 해제,재개발*재건축에 대한 주민 동의율 80% à 70%로 완화,민간택지 내 분양가상한제 적용주택의 택지비 인정비율을 120%로 결정,중소도시의 재정비촉진지구 요건완화로 용적률 확대와 소형의무비율 완화 등 인센티브를 제공하는 부동산 정책규제가 점진적으로 완화되고 있고 향후에도 더 완화가 될 것이란 예상이다.

또한 정부의 재정확대 정책 지속 및 분양경기 회복정책 기대를 들 수 있다.

 

2007 9월말 기준(누적) 건설 기성액은 전년동기대비 5% 증가한 58.4조원으로 재정의 안정적인 투입이 이어지고 있고 반면 미분양 주택은 9월 말 현재 전년 동기대비 34% 증가한 98,235에 달해 민간건설경기에 대한 보완 조치가 필요한 상황이다.

 

세 번째는 실질적인 주택공급의 확대정책이 필요하다는 것이다.

 

2003년부터 부동산 투기 억제정책이 시작되었고 부동산 투기는 상당부분 억제가 되었고,주택분양시장이 현재 어려움을 겪고 있다.2007 9월까지 주택공급 호수는 전년동기 대비 8% 감소한 28만호이다.

문제는 9월부터 분양가 상한제 실시로 밀어내기 식으로 분양사업을 진행한 건설사와 분양가 상한제 시행 후 저렴한 분양주택을 구입하려는 청약대기자간의 눈높이 차이로 미분양 아파트가 증가 하고 있다는 것이다.따라서 어떤 형태로든 정부에서 청약시장과 아파트 시장에 손을 댈 것이라는 의견이다.

여기에 2기 신도시개발 추진이 이어질 것이고 신분당선이나 지하철 9호선의 개통과 각종 호재거리가 이어지면 2008년도의 부동산 시장의 가격 상승을 기대할 수 있는 지역에 대한 투자는 이어질 것이다.

 

이미 2007년도에도 이러한 일부 규제 완화 방안이 시행되거나 진행 중이다.

 

<2007년 부동산시장 규제완화 방안의 주요 내용>

 

 

 

 

 

 

확정된주택규제 완화정책

-    지방건설경기 회복을 위해 12개 지방주택투기지역 해제

-    미분양주택 해소를 위해 민간미분양주택을 공공 매입한 후 비축용 임대주택,국민임대주택으로 활용

-    수도권내 용도용적제 완화(주상복합 내 상가의무비율 30%--> 10%로 축소)

-    지방투기과열지구 해제(7 4,9 11)

-    재개발*재건축에 대한 주민 동의율 80%-->70%로 완화(도시 및 주거환경정비법 개정안)

-    중소도시의 재정비촉진지구 요건 완화로 용적률 확대와 소형주택 의무건설비율 완화 등 인센티브 제공

-    민간택지 내 분양가상한제 적용주택의 택지비 인정비율을 120%로 결정

 

 

수정이기대되는 중복주택규제

-    종전 재건축연한강화 및 안전진단기준 강화에 대한 완화조치

-    투기과열지구 내 조합원 지위양도 금지에 대한 완화조치

-    수도권과밀억제권역 내 300세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 소형평형의무비율 적용의 완화조치

-    기반시설부담금 납부 규모의 축소 조치

-    용적률제한,분양가상한제,후 분양제의 완화조치

미분양주택해소를 위해서

추가로 기대되는 대책

-    종합부동산세 부담 완화조치

-    임대주택전환 시 취득세*등록세 완화조치

-    지방의 1가구 2 주택자에 대한 보유기간 연장 등 허용요건 완화조치

(자료 : 재경원,건설교통부,국세청,환경부,금융감독위원회,삼성증권 요약 및 추정)

 

 

 

 

 

 

 

 

용어해설

 

용도용적제 - 주상복합 건축물의 용적률을 산정할 때 상업용도에는 상업지역 용적률을, 주거용도에는 주거지역 용적률을 적용하는 제도.

건축허가를 받은 오피스텔의 대부분은 사실상 주거용으로 지어져 주차난 등 도심 난개발의주범으로 지목되어 초고층 주상복합건물의 건축을 사실상 막자는 취지이다.

용도용적제는 일률적으로 최대 800%까지 허용된 상업지역 내 오피스텔에 대한 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 오피스텔 면적 비율에 따라 차등 적용하는 것이다. 그렇기 때문에 판매 및 업무시설을 뺀 오피스텔 면적이 건물에서 차지하는 비율이 크면 클수록 용적률이 낮아져 고층으로 지을 수 없게 된다.

예를 들어 주상복합 건물에 주거용도와 상업용도의 비율이 91이고, 주거지역 용적률이 300%, 상업지역 용적률이 800%라면 0.9*300 + 0.1*800 350%가 되며, 반대로 주상이 19인 경우는 750%가 된다.서울시는 2001 10월 말 '오피스텔 제도 개선방안'을 발표, 도시계획조례를 개정해 상업지역 내 오피스텔에 용도용적제를 도입하기로 했으나 건축업계와 시의회의 반대로 무산된 바 있다.

 

이후 서울시는 용도용적제를 지구단위계획을 통해 도입한 뒤 장기적으로는 다시 조례 개정을 추진할 의사를 밝혔고 2002 10월 양천구가 지구단위계획 변경안을 마련해 서울 목동 상업지역에 처음으로 적용할 예정이다.

( NAVER 용어사전 발췌)

 

그래서 2008년도 뜨는 데는 뜬다

 

2008년도 부동산시장을 바라보는 눈은 위에서도 언급했듯이 기본 마인드는 나만의 옥석을 가릴 줄 아는 부동산 시장의 흐름 분석 능력과 나무()를 보려는 노력을 함께 해야 한다.

어느 해이건 부동산시장의 가격 흐름은 등락을 거듭하는 모습을 보여왔다.

정부에서 맘먹고 부동산 시장을 안정시키기 위해서 수 십여 가지의 정책을 남발했던 해에도 그랬었고 IMF외환위기 이후에 경제가 살아나기 시작할 때에도 마찬가지였다.

기복의 차이는 있겠지만 전체 부동산시장의 움직임이 크던 작던 두 배이상 가격이 오르는 아파트는 늘 있었고 부동산 시장의 흐름과 무관하게 10여 년 째 가격의 움직임이 전혀 없는 아파트도 많았다.

이런 점을 고려하자면 2008년도의 부동산 시장의 전망 역시 전체적인 시장의 흐름은 약 보합세 내지는 소폭상승이라고 할 수 있겠지만 그 안에서 다른 지역이나 투자물건 보다 월등히 가격상승이 기대되고 오를 만한 지역을 찾는 게 더 나은 시각이 아닐까 싶다.

 

2007년도의 전국의 아파트 가격 상승률은  서울의 경우에는 2006년도의 상승률인 27.3% 보다는 훨씬 안정된 1.64%가량 상승했고 수도권의 경우에는 4.78% 상승으로 역시 전년도 27.57% 상승보다는 상승률이 둔화되는 모습을 보였다. 신도시의 경우에는 오르기는커녕 오히려 -0.87% 2000년 이후 처음으로 가격이 하락하는 모습을 보여줬다.하지만 필자가 항상 언급하는 바가 바로 나무()를 보라이지 않은가

 

 

 

연초 대비해서 수도권 아파트 매매가 상승률을 살펴보면 이런 점을 여실히 알 수 있다.

2007년도 가장 많이 가격이 오른 아파트를 살펴보면 경기도 시흥시 정왕동의 신우 아파트의 99㎡의 경우에는

연초에 1 1,750만원에 거래가 되었지만 2007년 말 현재 2 8,000만원 정도에 거래가 형성되면서 연초대비 138.30%의 상승률을 보이고 있다.

 

매매가격 상승결과를 보면 용산구 한강로 3가 우림필유 106㎡의 경우에는 연초 4억원에서 거래가 형성되었지만 2007년 말 현재 82,500만원 정도에 거래가 형성되어서 1년 만에 무려 42,500만원의 상승액을 나타내고 있다.물론 실제로 거래가 되는 가격은 층이나 향에 따라서 또는 매도자와 매수자의 상황에 따라서 위에 표에 있는 가격과는 약간씩 다를 수는 있겠지만 대략 계산해도 1년 만에 상당히 많은 가격 상승폭을 볼 수 있다.

이처럼 부동산 가격은 어느 해에는 어떻게 또 어느 해에는 어떻다는 식으로 의견을 내놓기에는 개별 투자 사례들이 워낙 많고 개별적으로 가격이 크게 오르거나 어느 정도 하락하는 지역이나 아파트 등의 개별 투자물건들이 많기 때문에 미래 시장의 흐름을 쉽게 예상하기가 쉽지가 않다.

그래도 어찌되었든 2008년도의 부동산 가격에 대한 전망은 기존에 발표되었던 부동산 안정대책이 대부분 시행되었고 최근에 시중금리가 인상되면서 대출을 받아서 부동산 투자를 한다는 방법에는 대출이자에 대한 부담감이 크기 때문에 주춤하는 추세이고 일단 이명박 대통령의 공약사항을 이행하는 모습을 좀 지켜보면서 투자하자라는 분위기로 가면서 갑작스런 가격 상승이 있기는 힘들 듯 하다.

주택산업 연구원이 발표한 2008년도 국내 부동산가격의 전망을 살펴보면 서울의 경우에는 2008년도 전망이 0.1% 상승할 것으로 보고 있고 청약가점제의 점수 누적을 위하거나 신도시,뉴타운 등의 개발사업에 맞춰서 내집을 마련하겠다는 수요층이 많은 걸로 봐서 2008년도의 전세가격은 오히려 2007년보다 높은 3.6%상승할 것으로 내다봤다.

 

 

( 자료제공 : 주택산업 연구원)

 

수도권의 경우에도 2008년의 아파트 가격 상승폭은 -0.7%로 오히려 가격이 하락할 것으로 예상하였고 전세의 경우에는 서울보다 더 상승폭이 큰 3.7% 상승할 것으로 예상하였다.

전국적인 아파트,주택 등의 매매나 전세시장도 비슷하게 내다봤는데 역시 이명박 정부의 부동산 시장의 일부 규제 완화 공약에도 불구하고 당분간은 급격한 상승이나 시장의 변화는 없을 것으로 판단된다.

 

결론적으로 2008년도에도 일단은 전체적인 부동산 시장은 갑작스런 변화 없이 4월 달의 국회의원 선거와 새로운 국회의 구성과 이명박 대통령의 정권인수 작업이 어느 정도 마무리가 될 때까지는 조용한 모습을 보일 것으로 보여지고 구체적인 개발 호재나 가격 상승에 대한 기대감이 큰 지역 위주로 가격 상승이 나타날 것으로 판단된다.

 

여기서 구체적인 개발호재나 가격 상승재료는

 

지하철 9호선이나 연장선,외곽순환도로의 완전개통과 제2외곽순환도로 인근 등의 교통에 대한 호재와 뚝섬시민공원,용산시민공원,드림 랜드의 녹지공원 조성,

1,2,3차에 이은 4차 뉴타운 및 재개발지역에 대한 개발,

한강 르네상스 프로젝트 등과 함께 지방의 경우에는

혁신도시와 행정도시의 건설,2012년에 개최되는 여수 엑스포,

2014년 인천 아시안게임의 준비로 인한 지역개발,

2011년 대구 세계 육상경기대회의 준비로 인한 지역개발 등

이루 헤아릴 수 없는 많은 호재가 그 터뜨릴 준비를 하고 있다.따라서 이러한 가격 상승에 대한 기회를 지금부터 포착해서 투자시기와 구체적인 투자계획을 세우는 준비를 2008년도에 해야 하겠다.