주택처분과 양도세

주택의 양도와 세금
: 집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 신고. 납부하여야 한다.
- 양도소득세는 주택의 규모, 보유기간, 미등기전매 등의 여부에 따라 9-70%의 세율로 과세한다.
- 양도소득세 신고. 납부시에는 양도소득세액의 10%에 상당하는 주민세도 함께 신고.납부하여야 한다.
- 양도소득세율
구분	2006년	2007년
미등기주택	70%	70%
3주택이상주택	60%	60%
2주택이상 주택	9-36%	50%
1년미만 보유주택	50%	50%
1-2년 보유주택	40%	40%
2년이상 보유주택	9-36%	9-37%
- 국민의 주거생활 안정을 위하여 1세대 1주택중 일정요건을 갖춘경우에는 양도소득세를 비과세함.
- 양도소득세의 신고. 납부
1) 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고를 하여야 한다.
--> 예정신고를 하고 세금을 납부하면 세금의 10%을 공제
2) 1세대 1주택등 비과세되는 부동산을 양도한 경우에는 신고를 하지 않아도 된다.
3) 양도소득이 있는자가 예정신고, 납부를 하지 않은 경우에느 다음해 5월 종합소득세 확정신고기간중에 확정신고. 납부를 하여야 하며 만약 이를 하지 않을 경우에는 신고불성실 가산세 10%를 부담하게 됨.
* 1세대 1주택 비과세
양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 3년이상인 경우 비과세
1) 비과세요건 판정기준일 : 양도일 현재 기준
2) 1세대 요건
- 1세대란 거주자 및 배우자와  그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말함.
- 1세대를 구성하기 위해서는 반드시 배우자가 있어야 함.
(예외)
+ 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
+ 종합소득. 퇴직소득. 산림소득 또는 양도소득이 있는경우
+ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
+ 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우
- 거주자와 배우자는 무조건 같은 세대로 보며 부부가 세대를 분리하고 각각 1주택씩을 보유하고 있더라도 동일세대로 보아 2주택으로 봄
- 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족 : 거주자와 배우자의 직계존비속( 그 배우자 포함) 및 형제자매  --> 동일세대로 봄
3) 1주택을 보유
- 주택이란 : 상시 주거용 건물 및 그 부속토지
- 상시 주거용 건물인지는 실제 사용 용도에 따라 판단하며 불분명할 경우에는 공부상의 용도를 기준으로 판단
- 주택 판정예
+ 오피스텔 : 실제 사용 용도에 따라 판정
+ 별장, 콘도 등 : 상시 주거용이 아니므로 주택 아님
(1주택의 예외)
(1) 이사를 가기 위해 일시적으로 2채의 집을 갖게 될때 : 종전 주택을 1년안에 팔면 비과세
(2) 결혼으로 두채가 될때 : 결혼한 날 부터 2년이내 먼저 양도하는 주택은 비과세
(3) 노무모 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 두채가 될때 : 합친날부터 2년이내에 양도하는 주택은 비과세
(노부모 : 60(여자:55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)
(4) 상속받아 두채가 될때 :
- 상속주택 이외의 주택을 팔때 : 1주택으로 보아 비과세 해당여부 판정
- 상속주택을 팔때 : 양도세 과세
(5) 농어촌 주택을 포함하여 두채가 될때 : 비과세요건 갖춘 일반주택 처분시 비과세
4) 3년이상 보유
3년이상 보유하여야 비과세됨
(예외)
(1) 3년이상 보유 2년이상 거주 : 특별시, 과천시, 5대 신도시(분당,평촌,일산, 산본, 중동)
(2) 다음의 경우에는 3년이상 보유등을 하지 않아도 과세되지 않음
- 취학, 1년이상의 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시.군지역으로 이사를 할 때
- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈때
- 기타
<절세사례>
* 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 주민등록을 분리하라
* 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는 경우에는 주택으로 용도 변경한 후 양도하라
* 2년미만 보유한 부동산을 팔려고 한다면 양도시기를 조절하라
--> 잔금청산일을 조정
: 2년미만 보유시 세율 : 40%
2년이상 보유시 세율 : 9-36% 누진세율
* 보유기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산을 파는 경우에는 양도시기를 조절하여 가능하면 위 시기를 지난후 팔라
: 장기보유특별공제
3년 -  5년 : 양도차익의 10%
5년 - 10년 : 양도차익의 15%
10년 이상  : 양도차익의 30%
* 어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고를 하여 10% 세액공제를 받아라
: 예정신고기한 : 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
* 일반 서민층은 상속세를 크게 걱정하지 않아도 된다.
- 배우자가 있는 경우 : 10억
- 배우자가 없는 경우 : 5억 이하인 경우 상속세 없슴
* 상속재산보다 부채가 많은 경우에는 상속을 포기하라 : 3개월내
* 증여재산공제 한도 내에서 배우자나 자녀에게 미리 증여를 해두어라
: 10년간 합산 하여 배우자는 3억원, 직계존비속은 3천만원(미성년자 1500만원)
* 현금보다는 부동산으로 증여하는 것이 유리하다